情况一 有租房合约

和房东有租房合同且租约没到期，若租房合同中有明确规定房东不能随意提高房租，否则就是房东违约。

情况二 没有长期租约的商业用房

与房东没有合同或租约已经到期，现在处于month to month逐月的情况，房屋为商业用房
且没有长期的租约房东有权提高房租。

为了避免发生这种情况最好就是在租房时签订长期租约限定合同内容。

若租客拒付或少付房租房东有权去法院申请驱逐。

情况三 没有长期租约的住宅

对于住宅房东能否涨租金要看是在哪个城市，若城市有租金限制条例Rent control，房东调整租金就必须满足城市租金限制令的规定。

一般情况是有房客更换，旧房客搬走新房可入住时房东会重新设定租金，且规定每年涨多少。

居住城市没有租金限制Rent control，比如加州大多数城市都没有租金限制，若有租约则房东不能提高租金，若没有租约房东可以提高租金。
所以最好是在租房时签订好明确的租约，否则房东合法涨租金房客会非常被动。